近江舞子駅 徒歩1分の好立地！
約997坪・建築条件なし・自噴水源あり
大津市南小松の駅前大型売土地
琵琶湖の西岸、滋賀県大津市に広がる静かで美しいエリア「近江舞子」。
そのJR湖西線「近江舞子」駅からわずか徒歩1分という、これ以上ないほどの駅前立地に、約997坪（公簿3298.09㎡）という広大な売土地が登場しました。
建築条件なし・自噴水源あり・近隣商業地域という三拍子そろった希少な物件です。
個人の方から法人・事業者まで、さまざまな目的での土地活用が考えられるこの物件を、隅々まで丁寧にご紹介します。
物件の3大セールスポイント
近江舞子駅
徒歩1分
（3298.09㎡）
一切なし
自噴水源あり
（飲料水適合）
容積率200%
即時引渡し可
駅前のまとまった広さの更地で、建築条件が一切ない物件は、滋賀県内でも非常に希少です。
しかも飲料水適合の検査済証がある自噴水源が地下30mに存在するという、通常の土地では考えられないプレミアムな特性を備えています。
コンビニ、ホテル、医療施設、福祉施設、商業施設など、多様な用途への対応が可能です。
アクセス抜群の立地：近江舞子とはどんな場所か
「近江舞子（おうみまいこ）」は、滋賀県大津市北部に位置する、琵琶湖西岸のリゾートエリアとして古くから知られた地域です。
夏になれば琵琶湖の美しい砂浜に多くの人が訪れ、大阪・京都からの日帰り観光客や別荘族にも愛されてきました。
🚉 電車でのアクセス
JR湖西線「近江舞子」駅は、京阪神地区を結ぶ湖西線の主要駅のひとつです。
特急「びわこエクスプレス」や新快速も停車し、京都駅まで約30〜40分、大阪駅まで約1時間前後でアクセスできます。
通勤・通学の利便性も高く、リゾートエリアでありながら都市部へのアクセスが整っている点が、この物件の大きな強みです。
- JR湖西線「近江舞子」駅 ── 当物件から徒歩わずか1分（約50〜80m圏内）
- 京都駅まで約30〜40分（新快速・特急利用時）
- 大阪駅まで約55〜65分（新快速利用時）
- 草津駅・大津京駅方面への接続も便利
- JR西日本運行、ICカード（ICOCA）対応
🌿 周辺環境・生活インフラ
物件周辺には、小松小学校が隣接しており、子育て世帯にも安心の環境です。
琵琶湖のすぐ近くという恵まれた自然環境のなかで、公営水道・公共下水・電気・プロパンガスといったインフラも整備済みです。
近隣にはスーパーや飲食店、医療機関も点在しており、日常生活に必要な施設への利便性も確保されています。
物件の詳細スペック一覧
以下に、今回ご紹介する物件の主なスペックをまとめました。
不動産のプロ目線でも、これだけの好条件が揃う駅前更地は非常に珍しいといえます。
| 種別 | 売買 売地（更地） |
|---|---|
| 所在地 | 滋賀県大津市南小松1109-1（他10筆・合計11筆） |
| 交通 | JR湖西線「近江舞子」駅 徒歩1分 |
| 価格 | 3億9,900万円（坪単価：399,935円） |
| 土地面積 | 公簿3298.09㎡（約997.66坪） 私道面積：なし |
| 土地権利 | 所有権 |
| 地目 | 宅地 |
| 地勢 | 平坦 |
| 都市計画 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 近隣商業（一部第一種住居） |
| 建ぺい率 | 80% |
| 容積率 | 200% |
| 建築条件 | なし（完全自由設計可） |
| セットバック | 有（南西側道路の一部） |
| 国土法届出 | 不要 |
| 接道 | 公道 幅員14.1m 南東側 間口51m 公道 幅員3.8m 北側 間口54m 公道 幅員3.1m 南西側 間口55m |
| 法令上の制限 | 不整形地・敷地内段差あり |
| 現況 | 更地 |
| 引渡条件 | 現況渡し・即時引渡し可能 |
| 設備 | 公営水道・公共下水・プロパン・電気 |
| 取引態様 | 専任媒介 |
| 管理番号 | 254594 |
※ 土地合計11筆（1109番1、12、13、15、1117番1、1126番1、3、5、6、7、1128番1）を一括取引となります。
※ 敷地内に段差があります。建築・整地計画の際はご確認ください。
A区画・B区画の構成と特徴
この土地は大きく「A区画」と「B区画」の2ブロックに分かれています。
それぞれの特徴を把握することで、建築計画や用途の想定がしやすくなります。
（約283.65坪）
✅ 自噴水源あり（地下30m・飲料水適合の検査済証あり）
✅ 南西側道路の一部にセットバック要
✅ 前面道路上下水配管あり・引込済
✅ 比較的コンパクトで単独活用も検討可
（約713.6坪）
✅ 自噴水源あり
✅ 前面道路上下水配管あり・宅内引込み工事要
✅ 敷地の一部が第一種住居地域（加重平均計算が必要）
✅ 広大な面積を活かした大型施設建設にも対応
A区画は約284坪とやや小ぶりですが、引込工事がすでに完了しており、すぐに着工しやすい環境が整っています。
B区画は約714坪の広大さが魅力で、ホテルや商業施設、医療・福祉複合施設、大型駐車場など、スケールのある事業用途に適しています。
なおB区画の一部は第一種住居地域にかかるため、容積率の算定には加重平均が必要です。事前に設計士や行政窓口への確認をおすすめします。
地下30mから湧き出る自噴水源の価値
この物件の最大の特長のひとつが、地下約30mから湧き出る自噴水源の存在です。
しかも単なる地下水ではなく、飲料水に適合した検査済証が取得済みという点が、不動産価値として非常に重要です。
💦 自噴水源があることで広がる活用の幅
- 飲食店・カフェ・レストラン：安全な水を安定供給できるため、美味しい料理・飲み物の提供が可能
- ホテル・旅館・グランピング施設：琵琶湖の景色と自噴水という、他にはない体験を提供できる
- 温浴施設・スパ・サウナ：水の確保コストが大幅に抑えられ、事業採算性が向上
- 農業・ガーデニング施設：水の安定確保は農業ビジネスの根幹。灌漑コストの削減に
- 防災拠点・地域インフラ：断水時にも水を確保できる、地域の防災資産としての価値
近年、水資源の安定確保は環境・防災・事業継続の観点から注目を集めています。
飲料水適合の検査済証付き自噴水源は、ただの「井戸」ではありません。
それは、毎月の水道費削減・安定供給・独自ブランド価値という三つの経済的恩恵をもたらす、土地そのものに付帯した資産です。
この希少な付加価値だけをとっても、この物件は検討に値すると言えるでしょう。
近隣商業地域・容積率200%が意味すること
不動産の法的なポテンシャルを左右するのが用途地域と容積率・建ぺい率です。
この物件は近隣商業地域に指定されており、商業施設・飲食店・事務所・宿泊施設など、さまざまな業種での利用が可能です。
📐 建ぺい率80%・容積率200%の意味
| 敷地面積（B区画） | 約2360㎡（約714坪） |
|---|---|
| 建ぺい率80%適用時 最大建築面積 |
約1888㎡（約571坪） |
| 容積率200%適用時 最大延床面積 |
約4720㎡（約1428坪） |
※ B区画一部が第一種住居地域にかかるため、実際の計算は加重平均によります。詳細は専門家にご確認ください。
つまり、最大で約4720㎡以上の延床面積を持つ建物を建てることができる可能性があります。
地上2〜3階建ての商業施設や複合ビルを建設するとしたら、相当の収益ポテンシャルが見込めます。
近隣商業地域は住居系地域に比べて活用の自由度が高く、さまざまな業種の事業計画に対応できます。
接道状況と建築計画のポイント
土地の形状や接道状況は、建築計画の可能性を大きく左右します。
この物件は三方向から接道しており、動線設計の自由度が非常に高いのが特長です。
| 接道方向 | 道路幅員 | 間口 | 特記事項 |
|---|---|---|---|
| 南東側 | 14.1m（大通り） | 51m | 駅前メイン道路、視認性・集客性が高い |
| 北側 | 3.8m | 54m | 搬入・裏口動線として活用可 |
| 南西側 | 3.1m | 55m | セットバック（一部要）あり |
特に南東側の幅員14.1mの道路（間口51m）は、駅前の主要アクセス道路と考えられます。
幹線道路に大きく面しているため、商業施設としての視認性・集客力は抜群です。
コンビニ、ドラッグストア、ファミレス、宿泊施設など、ロードサイド型の業態にも最適な立地条件を備えています。
法令上の制限として「不整形地・敷地内段差あり」と記載があります。
不整形地は整形地に比べて建築設計に制約が生じることがありますが、その分土地価格が割安になる場合もあります。
段差については造成・擁壁工事の費用も見込んだ上で、総合的なコスト計算をされることをおすすめします。
設計士や建設会社との早期協議が、スムーズな計画につながります。
坪単価と価格の妥当性
この物件の価格は3億9,900万円、坪単価は399,935円（約40万円/坪）です。
駅前立地・近隣商業地域・自噴水源付き・建築条件なし・即時引渡し可という条件を考慮したとき、この坪単価はどう評価できるでしょうか。
📊 価格のポイントを整理する
- JR駅徒歩1分の駅前商業地として、関西圏でも同等の坪単価帯の物件は珍しい
- 約998坪という大面積まとめての取引のため、坪単価は抑えられている側面も
- 建築条件なしのため、ハウスメーカーや建設会社を自由に選べ、コスト最適化が可能
- 自噴水源（飲料水適合）という通常ではない付加価値が含まれている
- 即時引渡し可のため、事業開始までのリードタイムが短い
- 土地合計11筆の一括取引のため、登記・管理がまとめて行える
仮にB区画（約714坪）にホテル・宿泊施設を建設し、延床2000㎡・30室規模で稼働した場合、
観光需要・ビジネス需要を取り込むことで、年間数千万円規模の収益が期待できるケースも考えられます。
琵琶湖・近江舞子の観光ブランドと、駅徒歩1分のアクセスは、宿泊業にとって強力なセールスポイントです。
※ あくまで参考であり、収益を保証するものではありません。事業計画は専門家にご相談ください。
この土地でできる活用プランの例
近隣商業地域・建築条件なし・自噴水源あり・駅前立地という条件を組み合わせると、
以下のようなさまざまな活用プランが考えられます。
🏨 ① ホテル・宿泊施設
近江舞子の琵琶湖リゾートブランドと、駅徒歩1分の利便性は、観光ホテルやビジネスホテルの建設に最適です。
自噴水源を「天然水利用」としてアピールすれば、差別化されたブランドが形成できます。
容積率200%を活かした中層ビル型ホテルや、平屋・低層のリゾートスタイル宿も可能です。
🏥 ② 医療・福祉複合施設
近隣商業地域では診療所・クリニック・介護施設・デイサービスセンターなども建設可能です。
高齢化が進む地域において、駅前に医療・福祉の複合施設があることは、地域住民にとって大きな安心感をもたらします。
約1000坪の広さがあれば、駐車場を十分に確保しつつ、大型施設を建設することも十分可能です。
🏪 ③ 商業・飲食・物販複合施設
幅員14.1mの大通りに面した高い視認性と集客力を活かして、ロードサイド型の商業施設を展開する方法もあります。
複数のテナントを誘致したショッピングモール形式や、飲食テナント中心の施設など、多様な業態が考えられます。
自噴水源を活かした地元産水を使ったブリュワリーやカフェなども、観光地ならではのコンセプトとして魅力的です。
🚗 ④ 大型駐車場・モビリティ拠点
近江舞子は夏の海水浴シーズンを中心に観光客が増加します。
短期的な活用として、有料駐車場・観光バス駐車スペース・レンタサイクル拠点などを整備する案も現実的です。
観光シーズンには相当の駐車需要が見込まれ、収益を安定させながら将来の開発計画を練る時間を作ることもできます。
🏡 ⑤ 分譲住宅・賃貸アパート・マンション
建築条件がないため、住宅開発会社やアパート・マンションのデベロッパーが自社ブランドで開発することも可能です。
駅徒歩1分という好立地は、賃貸マンションや分譲マンションの入居・販売において強力な訴求点となります。
京都・大阪へのアクセスが良く、自然環境も豊かな近江舞子は、移住・二拠点生活を求める層からも注目されています。
近江舞子エリアの将来性
不動産投資・事業開発を検討する上で、エリアの将来性は非常に重要な指標です。
近江舞子・大津市北部エリアには、以下のような将来性を感じさせる要素があります。
🌊 琵琶湖ブランドと観光需要の増加
日本最大の湖・琵琶湖は、国内外から多くの観光客が訪れる日本有数の観光資源です。
サイクリングロード「ビワイチ」の整備や、湖岸リゾートとしての再整備が進むなか、近江舞子はその中心的な拠点として位置づけられています。
インバウンド需要の回復とともに、湖畔リゾートへの注目はさらに高まると予測されます。
🏙️ 移住・ワーケーション需要の高まり
コロナ禍を経て、都市部から地方・自然豊かなエリアへの移住・ワーケーションのトレンドが定着しつつあります。
京都・大阪へのアクセスが良く、琵琶湖という豊かな自然環境を持つ近江舞子は、移住先・ワーケーション拠点として最適な候補地のひとつです。
テレワーク対応の宿泊施設や、コワーキングスペースを組み込んだ複合施設への需要も高まっています。
🚄 交通インフラの安定
JR湖西線は、京阪神を結ぶ重要路線として長期的な運行が見込まれています。
近江舞子駅は特急・新快速の停車駅でもあり、交通利便性が今後も維持される見通しです。
駅前の土地は交通インフラの恩恵を受け続けることができる、安定した不動産資産といえます。
まとめ：この物件が刺さる方はこんな方
- 駅前のまとまった広さの土地で事業を展開したい法人・事業者の方
- ホテル・宿泊施設・観光施設を自由設計で建設したい企業・開発者の方
- 医療・福祉・商業施設など社会インフラを整備したい団体・法人の方
- 琵琶湖エリアの不動産投資・土地活用に関心のある個人投資家の方
- 自噴水源という希少な付加価値を活かしたビジネスを考えている方
- 分譲・賃貸開発で駅近立地を探しているデベロッパーの方
- 移住・二拠点生活の拠点として、自分だけの場所を作りたい方
滋賀県大津市南小松1109-1、JR湖西線「近江舞子」駅徒歩1分に位置するこの売土地は、
約997.66坪（3298.09㎡）の広大な面積・建築条件なし・飲料水適合の自噴水源あり・近隣商業地域（建ぺい率80%・容積率200%）・三方向接道・即時引渡し可能という、
滋賀県内でも類を見ない希少な条件を備えた大型駅前売土地です。
価格は3億9,900万円（坪単価約40万円）。
ご検討の際は、ぜひお早めにお問い合わせください。
※ 図面と現況が異なる場合は、現況を優先いたします。
※ 価格・条件は変更になる場合があります。
※ 本物件は専任媒介契約のため、他社からのご紹介はお受けできない場合があります。
